A redução na vacância em condomínios logísticos pelo país segue acontecendo. No terceiro trimestre, a vacância nacional ficou na casa de 10%, segundo as empresas de serviços imobiliários CBRE e Colliers, e em 9,3% de acordo com a JLL. Para a última, a taxa era de 11,1% há um ano e de 9,4% no segundo trimestre.
André Romano, gerente de industrial e logística da JLL, afirma que redução tem sido contínua, ainda que a um ritmo menor do que o apresentado durante a pandemia, em 2020 e 2021.
Até setembro, a absorção bruta de novas áreas, ou seja, a quantidade de espaço locado nos condomínios logísticos representava 66% do total alugado em 2022, aponta Rodrigo Couto, diretor de industrial e logística da CBRE. Para ter desempenho similar a 2022, seria esperado um patamar de 75%. A demanda nacional está menor, mas isso não tem aparecido na taxa de vacância porque a quantidade de novas áreas disponíveis também caiu.
Caio Maia, líder de pesquisa e estratégia da JLL, ressalta que a previsão para entrega de novo estoque de condomínios logísticos neste ano é de 1,2 milhão de metros quadrados, enquanto no ano passado o volume foi de 3 milhões, o que representava taxa de crescimento de 10% ao ano, algo “fora da curva” e que não se repete agora.
“Isso está segurando a vacância abaixo de 10%, é característica de mercado profissionalizado”, afirma Romano. Para ele, as companhias que constroem e alugam esses espaços de logística e armazenamento já perceberam uma insegurança por parte de empresas multinacionais, e pisaram no freio em novos projetos.
Essa insegurança, no entanto, não aparece entre os clientes asiáticos, destaca, como é o caso da varejista chinesa Shein, responsável pela maior locação do terceiro trimestre: uma área de 135,3 mil metros quadrados da GLP em Guarulhos (SP).
O Estado de São Paulo tem tido um desempenho à parte, pondera Couto. Ao se considerar apenas a absorção bruta paulista, o valor de janeiro a setembro deste ano já bateu 80% do total nos 12 meses de 2022. “Se continuarmos nesse ritmo, vai encostar na absorção recorde de 2021”. Segundo a CBRE, a vacância no Estado de São Paulo está em 11%.
As áreas mais próximas à capital paulista têm ganhado destaque entre os novos projetos, afirma Romano, com a chegada de condomínios logísticos em regiões onde antes existiam fábricas ou que não possam ser verticalizadas. “É interessante, em Guarulhos você tinha muito empreendimento mais próximo de Arujá (SP), mas hoje as empresas conseguem montar terrenos mais perto da capital”, diz.
Couto relaciona o interesse por projetos em São Paulo, que detém 53% do estoque nacional de condomínios logísticos, a um momento dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). “Eles são percentual gigante desse crescimento de mercado, e a pouca liquidez em 2023 ficou concentrada no eixo paulistano”. O início da queda dos juros já está levando a um movimento de retomada do desenvolvimento nacional desses ativos de logística, segundo ele.
O preço médio cobrado pelo aluguel desses espaços no país foi de R$ 24 no terceiro trimestre, de acordo com a Colliers. Paula Casarini, CEO da empresa no Brasil, ressalta que esse valor não acompanhou a inflação da construção e dos terrenos nos últimos anos. “O preço da locação começa a subir agora, mas de forma muito mais tímida”, diz.
Embora a região de Cajamar (SP), Guarulhos e a própria capital paulista tenham preços acima dessa média, com contratos a R$ 30, R$ 32 e R$ 40, a média de São Paulo ficou em R$ 25,30. A região mais cara do país foi a Bahia, segundo a JLL, com preço médio de R$ 29,20. A vacância de apenas 5,9%, ajuda a explicar o valor.
Fonte: Valor Econômico
