As empresas de logística e as indústrias ultrapassaram as varejistas de comércio eletrônico como principais demandantes de espaços nos galpões localizados nos eixos de rodovias e que funcionam como centros de armazenagem e distribuição de mercadorias. O fenômeno foi observado pela consultoria imobiliária Newmark e sugere uma inflexão em termos de demanda. Isso porque a explosão das vendas pela internet nos últimos dois anos e o avanço das varejistas foram o principal motor para o crescimento do mercado imobiliário de galpões.

O mais recente levantamento da Newmark mostrou que, no Estado de São Paulo, os maiores contratos de locação cujos inquilinos foram divulgados envolveram indústrias e empresas de logística – ainda que as varejistas tenham mantido participação relevante. A predominância foi pelo industrial, que alugou 110 mil m² (26% do total revelado), enquanto logística, transportes e entregas responderam por 79 mil m² (18,5%). O e-commerce veio em terceiro, com 69 mil m² (16%). O restante ficou espalhado entre outros segmentos.

Braskem está entre os maiores locadores no terceiro trimestre

Entre os maiores locadores do terceiro trimestre estão o Mercado Livre (53,1 mil m² em Barueri), Braskem (45,6 mil m² em Mauá), Coopercarga (42,6 mil m² em Vinhedo) e Correios, (28,2 mil m² em Guarulhos).

Uma explicação para esse fenômeno está no fato de que as varejistas já contam com imóveis suficientes para dar vazão aos seus negócios e agora tiraram o pé do acelerador. Em paralelo, houve crescimento na demanda por parte das empresas terceirizadas de serviços logísticos.

As varejistas em geral fizeram grandes investimentos em espaços logísticos desde a pandemia. No entanto, a alta de juros reduziu a demanda por eletroeletrônicos, que ainda são o carro chefe das vendas de grandes empresas de e-commerce brasileiras como o Magazine Luiza. No caso do Magalu, a empresa publicou em meados de 2021 uma meta ambiciosa de sair de 26 centros de distribuição, no fim daquele ano, para 33 até 2023, de 119 para 417 cross-dockings, entre outros investimentos logísticos. Tudo isso levaria a companhia a ter uma área total de armazenagem de 2 milhões m² em 2023, frente aos 1,180 milhões m² com os quais a empresa terminaria 2021.

No Magalu, planos de utilização mudaram

O Magalu manteve a previsão, mas os planos de utilização do espaço mudaram. Na apresentação de resultados do segundo trimestre de 2022, o CEO, Frederico Trajano, disse que a companhia passaria a fazer armazenagem, separação e envio de produtos de lojistas de seu shopping virtual, o chamado ‘fufillment’ no jargão do mercado. “Isso tem custo marginal zero para a companhia porque, com a redução de estoque, a gente tem mais espaço disponível em praticamente todos os centros de distribuição para colocar produtos dos nossos sellers (vendedores)”, disse aos investidores. Ou seja, para usar todo o espaço, a empresa passou a oferecer um novo serviço para os vendedores da plataforma.

Locações, entregas e preços de galpões

Independentemente da mudança no mix da demanda, o mercado de galpões continua aquecido, segundo a Newmark. A chamada ‘absorção líquida’ (que mede o saldo entre as áreas alugadas no período menos as áreas devolvidas pelos inquilinos) foi de 989 mil m2 entre janeiro e setembro, salto de 74% em relação com os mesmos meses de 2021. Ou seja, as empresas estão procurando mais espaços para locação. Só no terceiro trimestre, a absorção líquida foi de 428 mil m², o equivalente a 43% deste ano inteiro.

A demanda aquecida continua motivando as empresas de propriedades comerciais a lançarem novos projetos. Foram entregues obras equivalentes a 594 mil m² no terceiro trimestre, acumulando um total de 1,17 milhão de m² no ano.

O nível de espaços vagos teve uma pequena alta, passando de 11,6% para 12,6% da área total disponível. Mas nada grave. O patamar permanece saudável, e o aumento da vacância foi apenas reflexo do volume elevado das obras recém-entregues, que tendem a ser comercializadas em breve, segundo a consultoria.

Como reflexo, da demanda aquecida e da chegada de galpões ‘classe A’ em regiões valorizadas, o preço pedido médio de locação em São Paulo fechou em R$ 21,77/m²/mês, 3% acima do trimestre anterior e 13% maior em relação ao mesmo período do ano passado.

Fonte: Estadão