A combinação de localização, segurança e acessibilidade encontrada nos aeroportos tem chamado a atenção do setor de logística. Empresas que constroem e administram galpões estão fazendo contratos com concessionárias, que veem uma forma de aumentar as receitas dos terminais.
“Além da vantagem logística para companhias que transportam mercadoria aérea, você está inserido dentro das cidades, tem facilidade de entrada e saída”, afirma Simone Santos, sócia-fundadora da SDS Properties.
A Hire Capital foi uma das primeiras empresas a apostar no modelo e inaugurou em agosto um galpão no aeroporto do Galeão (RJ) com 21,5 mil m2 de área bruta locável (ABL).
Mais do que a facilidade para embarcar e receber produtos por via aérea, o que atraiu a gestora para o espaço no aeroporto foi a sua localização. Gabriel Heilberg, fundador da Hire Capital, ressalta a proximidade com o porto do Rio e as zonas Sul e Central da cidade. O fato de o terminal ter segurança reforçada é outra vantagem. “No Rio tem muito problema de roubo de carga”, afirma.
A segurança extra também ajuda a atrair ocupantes para os 67 mil m2 que a Log Commercial Properties está construindo no aeroporto de Brasília. O presidente da companhia, Sérgio Fischer, ressalta que empresas que comercializam itens pequenos e de alto valor agregado, como a indústria farmacêutica, se interessam pelo espaço, que será inaugurado em dezembro e já está 60% pré-locado.
A companhia já fechou contrato para construir mais um condomínio logístico em outro aeroporto, cuja localização ainda é confidencial. As obras devem começar até o início de 2024. Segundo Fischer, o espaço será maior do que o de Brasília. O investimento nos dois condomínios será de R$ 200 milhões.
Estar nos aeroportos permite cobrar um valor mais alto pelo aluguel. Fischer prevê um preço até 20% maior do que seria cobrado fora do aeroporto, com espaço para ampliar essa diferença. A companhia está regulamentando o “lado ar” do condomínio, que permite a operação direta dos aviões para o galpão, com alfândega no local, sem precisar passar por outras áreas do aeroporto. “Se você puder fazer isso, alguns clientes estão dispostos a pagar mais, pode dobrar ou triplicar o valor”, afirma.
A Brookfield Properties está construindo dois condomínios logísticos no aeroporto de Guarulhos, com esse acesso direto. Serão 210 mil m2 de ABL, um investimento de R$ 560 milhões.
Segundo Santos, o valor pedido pela locação no aeroporto será de mais de R$ 90 por metro quadrado, o triplo dos R$ 30 da média atual para a região de Guarulhos. “O transporte aéreo de produtos perecíveis e farmacêuticos é cada vez mais utilizado, quando você consegue salvar uma mercadoria que tem valor alto, esses R$ 90 saem de graça”, afirma.
Galpões verticais
A proximidade é chave na atração para a atividade logística, mas há um equilíbrio a ser encontrado: aeroportos em áreas urbanizadas demais impedem ou ao menos atrapalham essa operação, como no caso de Congonhas, Santos Dumont, Jacarepaguá e Campo de Marte, afirma Pedro França, sócio da Hire. Nesses aeroportos, ele analisa que são mais viáveis outras explorações imobiliárias, como de shopping e hotéis — algo já feito no Santos Dumont, por exemplo.
Santos afirma que outra possibilidade seriam galpões verticais, com mais de um andar, ainda inéditos no país, pelo custo mais alto.
Estar longe do centro urbano também é um problema. Caso existam muitos terrenos vagos próximos ao aeroporto, os operadores podem preferi-los e operar dentro do terminal, porque conseguem comprar a área, o que não ocorre com os aeroportos, que são concessões.
Para funcionar nesses locais, as companhias fazem contratos com as concessionárias, e há uma portaria aprovada pela Agência Nacional de Aviação Civil (Anac) que garante o prazo de operação independentemente de quem tem a concessão, explica Fischer. Isso evita que uma troca de concessão, ou o fim da exploração do aeroporto pela iniciativa privada, interrompa as atividades dos galpões.
A Brookfield, por exemplo, tem 40 anos de concessão do espaço no aeroporto de Guarulhos. A Log CP tem 47 anos em Brasília, segundo Fischer. A Hire não abre o período exato, mas os sócios destacam que há um contrato de longo prazo.
A longevidade da operação é importante para que esses ativos possam estar em fundos de investimento imobiliário (FIIs), nos quais o setor de logística tem ganhado presença nos últimos anos: passou de 3% dos FIIs listados em bolsa para quase 30% em 10 anos, afirma Rossano Nonino, sócio e diretor-executivo da gestora Fator Ore.
“A concessão precisa ter um prazo muito longo, como 30 anos renováveis por mais 20, para passar ao cotista a sensação de que ele está investindo em um FII e não em um título de dívida, que tem prazo determinado”, diz.
Para ele, a continuidade das iniciativas de concessão de aeroportos para a iniciativa privada aponta para um potencial grande na exploração dos galpões nessas áreas.
Fonte: Valor Econômico
