A demanda por áreas para locação em galpões segue a todo vapor, com a procura de inquilinos por imóveis para centros de distribuição construídos sob medida (“build to suit”), nas proximidades dos grandes centros.E também por unidades menores, principalmente na cidade de São Paulo, para a última etapa de armazenamento antes da entrega dos produtos aos clientes, chamada de “last mile”. Diante das contratações puxadas por empresas de comércio eletrônico e grandes varejistas, desenvolvedoras de galpões e investidores reforçam as apostas em expansão de portfólio.

A taxa de vacância de empreendimentos das classes A+ e A fechou o primeiro trimestre em 12,71%, no Brasil, abaixo dos 14,21% do quarto trimestre e dos 18,59% de um ano antes, conforme levantamento da SiiLA. Pesquisa da JLL aponta queda da vacância, no país, de 14,54%, no fim de 2020, para 13,89%, em março. No Estado de São Paulo, principal mercado do país, a vacância foi reduzida de 14,2% para 13,67%, segundo a JLL. O novo estoque entregue somou 269,4 mil m2, no Brasil, dos quais 85,5 mil m2 estão em São Paulo.

Com atuação em todo o Brasil, a Log Commercial Properties obteve recordes de locação e pré-locação, no primeiro trimestre, conforme o presidente, Sergio Fischer. A companhia está revisando para cima sua estimativa de investir R$ 500 milhões no segmento, em 2021, ante valor inferior a R$ 300 milhões no ano passado. “Estamos revendo nosso plano de crescimento diante de novos negócios e da antecipação de projetos que teriam início em 2022”, afirma Fischer.

A Golgi Condomínios Logísticos começou o ano com vacância de 3%, mas tem agora ocupada todas as áreas de galpões, além de pré-locações de parte do que está em obras. A empresa projeta aportes de R$ 800 milhões em 2021. A Golgi possui empreendimentos em São Paulo, no Rio de Janeiro, em Minas Gerais e no Distrito Federal.

A Prologis Brazil Logistics Venture (PBLV) — joint venture entre a americana Prologis e a canadense Ivanhoe Cambridge — tem, em curso, investimentos de R$ 1,5 bilhão para construção e entrega de 12 galpões, nos próximos 16 meses, no entorno das cidades de São Paulo e do Rio de Janeiro. A Goodman Brazil Logistic Partnership (GBLP), com projetos nas proximidades da capital paulista e um desenvolvimento na cidade de São Paulo, estima desembolsos de R$ 540 milhões, neste ano, superando em 2,7 vezes os de 2020.

“Muitas empresas têm passado por reestruturação e redefinição de suas estratégias de distribuição. Estamos com uma demanda que nunca tivemos”, conta André Bernardes, sócio da BTS Properties. A empresa tem atuação principal no Sul de Minas Gerais e possui projetos em Belo Horizonte. “A região do Sul de Minas tem benefícios tributários e fica próxima ao mercado de São Paulo”, diz Bruno Lavall, também sócio da empresa. A BTS está em fase final de negociação para desenvolvimento de 300 mil m2 de centros de distribuição em Minas Gerais, Espírito Santo e São Paulo. A maioria dos projetos será construída sob medida.

A Bresco teve em 2020 seu melhor ano e definiu investimentos de R$ 700 milhões a serem maturados nos próximos meses. Há expectativa que os aportes a serem orçados, em 2021, fiquem no mesmo patamar. Segundo o diretor financeiro, Rafael Fonseca, considerando que o crescimento de outros setores, além do e-commerce, seja retormado, os investimentos anuais poderão ser de R$ 1 bilhão a partir de 2022.

A Bresco tem seu portfólio em dois fundos imobiliários, um deles lastreado em galpões desenvolvidos pela empresa, com 75% no Estado de São Paulo. A maioria dos projetos nasce sem locação prévia, mas parte é convertida em “build to suit”, ao longo das obras. A empresa avalia a possibilidade de modificar para esse formato dois empreendimentos, em São Paulo. Um deles, no entroncamento das marginais dos rios Pinheiros e Tietê e da rodovia Castelo Branco, será entregue até o fim do ano.

O outro fundo da Bresco possui como ativos galpões comprados com mais de 85% de ocupação. Do portfólio do fundo, 70% é composto por propriedades com perfil de “last mile”, metade delas na capital paulista. Nos últimos 12 meses, varejistas como Mercado Livre, Magazine Luiza e B2W passaram a procurar áreas para a última etapa antes da entrega dos produtos.

As operações de compra e venda também têm crescido. Neste início de ano, o número de operações intermediadas pela Biswanger Brazil aumentou cinco vezes, segundo o sócio-diretor da consultoria, Nilton Molina Neto. A maior concentração está em ativos até 50 quilômetros da cidade de São Paulo, que serão destinados para a última milha de armazenagem.

“Alguns investidores, inclusive internacionais, estão comprando galpões para retrofit, na cidade de São Paulo, para montar plataforma de ‘last mile’”, conta o gerente do segmento industrial e logístico da JLL, André Romano. Trata-se de imóveis que eram destinados a pequenas fábricas ou antigas transportadoras nos bairros paulistanos da Barra Funda, Campo Belo, Mooca e Vila Leopoldina.

Neste cenário aquecido, preços de locação vêm apresentando alta em regiões com menos vacância. Segundo a Cushman & Wakefield , houve aumento de 1,2% no preço pedido por m2, no Estado de São Paulo, em março, na comparação com fevereiro, para R$ 18,60. As maiores elevações ocorreram em Embu (6,2%) e Guarulhos (4,5%), com preços pedidos de R$ 19,83 e R$ 22,03 por m2, respectivamente. Conforme a Cushman, a vacância do Estado de São Paulo caiu 0,95 ponto percentual, em março, para 10,41%, menor patamar histórico.