Os galpões para logística de entrega rápida na cidade de São Paulo já enfrentam competição com o segmento residencial na busca por novas áreas para se expandir. Após a revisão da Lei de Zoneamento e do Plano Diretor da cidade, feitas em 2013 e em janeiro deste ano, a concorrência pode ficar ainda maior, alerta a consultoria imobiliária Binswanger SDS, com possíveis efeitos sobre os preços dos terrenos e dos aluguéis.

Essas revisões ampliaram as zonas de eixo de transporte, onde é possível construir mais. Ao liberar mais construções nessas áreas, o preço dos terrenos também sobe. Para Paulo Izuka, gerente de inteligência de mercado da Binswanger, deve haver um “efeito dominó” entre as zonas da cidade, com o encarecimento do eixo se espalhando para as outras regiões.

A cidade já tem áreas limitadas para o desenvolvimento da atividade logística. Simone Santos, sócia da consultoria, afirma que a saída tem sido reformar galpões antigos, o que também reduz o tempo de implantação desses espaços - e acelera os retornos com os aluguéis.

É o modelo adotado por Stephen Tanenbaum, fundador da SKUrban, empresa de galpões e serviços logísticos na cidade. A companhia tem duas áreas em operação em São Paulo, na Lapa e na Aclimação, e está olhando outros espaços. “Ainda tem vendedores motivados, muita gente que tinha galpão para uso próprio e virou locação para gerar liquidez para outra atividade ou resolver questões familiares”, diz. O difícil no segmento, afirma, é chegar em acordo sobre o preço, já que muitos proprietários têm expectativa de vender a área para o setor residencial, que historicamente paga mais pelos terrenos.

Levantamento da Binswanger mostra que a média de preço para uso industrial na cidade, o que inclui logística, foi de R$ 3.833 por metro quadrado, enquanto na análise de 13 empreendimentos residenciais, foi de R$ 14.700.

A diferença é que o setor de logística costuma pagar de forma mais rápida, enquanto no residencial o dono do terreno pode receber apenas um pedaço do valor em um primeiro momento e o restante em permutas por imóveis que serão construídos.

Santos afirma que investidores “despertaram” para o potencial do mercado de logística dentro dos centros urbanos, mas que o desafio é identificar imóveis com viabilidade financeira e conseguir mantê-los como espaços de logística, sem que se tornem prédios.

Izuka lembra que a região no entorno da avenida Chucri Zaidan era “quase exclusivamente fabril em 2008”, com fábricas da Monark e Kibon, entre outras, e galpões. “Hoje é região de escritório, que pegou esses terrenos industriais e tirou daqui”, afirma. O terreno da antiga fábrica da Kibon, por exemplo, dará lugar a projeto de uso misto, residencial e comercial, da Cyrela.

Para a consultoria, seria preciso ter “faixas” de diferentes usos nos bairros, para acomodar tanto a utilização logística e industrial quanto residencial e comercial.

Tanenbaum ainda vê estoque de ativos para a atividade logística em áreas centrais, como Mooca, Ipiranga e Aclimação, quando se trata de espaços de até 5 mil m2. Acima disso, é preciso procurar áreas mais afastadas, “do Rodoanel para fora”, afirma.

A Goodman adquire áreas em São Paulo para fazer condomínios logísticos, de porte maior. A empresa tem um condomínio em Itaquera, na Zona Leste, com 45 mil metros quadrados de área locável, e comprou no fim do ano a antiga fábrica da Avon, no Jardim Marajoara, Zona Sul, também para desenvolver um condomínio do tipo.

É uma atividade desafiadora, segundo eles. “À medida que o município ruma em direção de adensar mais a cidade, preferindo quadras menores com maior integração entre usos, grandes terrenos se tornam mais escassos, o que torna mais desafiador o desenvolvimento de grandes projetos logísticos dentro da cidade”, diz Eduardo Cimino, gerente de desenvolvimento e investimento da Goodman.

Uma alternativa para conseguir maior aproveitamento em áreas urbanas menores são galpões de dois andares, ainda inéditos no país, mas comuns em regiões altamente adensadas, como no Japão. No entanto, operação e locação são mais caras.

Segundo Cimino, a Goodman desenvolve galpões desse tipo no mundo. “À medida que os terrenos se tornam cada vez mais caros e os clientes estão dispostos a pagar mais para estarem dentro da cidade, os galpões logísticos com mais de um andar podem ser uma solução”, afirma.

Fonte: Valor Econômico