O segmento de galpões terá, em 2022, mais um ano aquecido, com investimentos bilionários e demanda elevada por locação de áreas. Empresas de comércio eletrônico, varejistas e indústria farmacêutica seguem na linha de frente nas contratações de espaços, e há busca por áreas para armazenagem, troca e distribuição de produtos a capital paulista - maior mercado do país - até outras praças, como Minas Gerais, Bahia e Pernambuco.

Nos cálculos da consultoria CBRE, a absorção bruta - indicador de novas contratações - de galpões cresceu 19%, no ano passado, no Estado de São Paulo, para 2,75 milhões de m2. A absorção líquida - diferença entre áreas contratadas e devolvidas - teve expansão de 22%, para 1,56 milhão de m2. Os números consolidados do Brasil ainda não foram fechados, mas a expectativa da CBRE é que a absorção bruta tenha ultrapassado 5 milhões de m2. Os dois indicadores foram recordes. A vacância caiu 1,4 ponto percentual, para 12,3% em 2021.

Segundo o diretor sênior de industrial e logística da CBRE para a América Latina, Fernando Terra, deverá haver manutenção, em 2022, nos volumes registrados no Estado de São Paulo e no Brasil.

Se, por um lado, não se espera desaceleração do “e-commerce”, ressalta Terra, por outro, a maioria das principais empresas do segmento contratou volume expressivo de grandes galpões nos últimos dois anos. “Certamente, os grandes ‘players’ vão pegar áreas menores”, diz o diretor da CBRE. Ao mesmo tempo, participantes do “e-commerce”, com presença mais recente no Brasil, como Shopee e Alibaba Group, tendem a ainda buscar a locação de galpões maiores.

Na percepção de Giancarlo Nicastro, presidente da SiiLA, após a redução da taxa de vacância de galpões, o próximo efeito da demanda aquecida será a elevação de preços de locação. Diante do elevado novo estoque esperado para o mercado brasileiro, porém, pode haver algum aumento da fatia de espaços vagos em relação ao total.

“O ano começa com entrega programada de 3,7 milhões m2, no Brasil, volume recorde, superando o de 2021. Mesmo que o total seja reduzido para 2,6 milhões de m2, a taxa de vacância tende a subir um pouquinho”, diz Nicastro. É comum, segundo ele, haver ajuste do total inicialmente anunciado. Em 2021, a projeção inicial de novo estoque de galpões era de 3,38 milhões de m2, mas o volume foi reduzido para 2,2 milhões, de acordo com o presidente da SiiLA.

A diretora de pesquisa e inteligência de mercado da Newmark no Brasil, Mariana Hanania, cita que pode haver algum atraso de obras. Há pré-locação de parte do que está em construção e, no entendimento da executiva da Newmark, não há risco de excesso de oferta. “Mesmo com um crescimento importante do estoque, a vacância está caindo”, diz. No Estado de São Paulo, diz Hanania, as entregas de projetos têm ocorrido, principalmente, em regiões quase sem vacância, e parte relevante do novo estoque resulta de expansão de empreendimentos existentes.

Frente à demanda aquecida, desenvolvedoras de galpões seguem apostando somas elevadas no incremento de seus ativos. A Bresco, por exemplo, projeta investir R$ 1 bilhão, neste ano, como parte do planejamento para ter, em 2024, portfólio de ativos duas vezes maior do que o de R$ 3,2 bilhões, registrado em 2021.

O consórcio formado por Credit Suisse, BTG Pactual, Construtora São José e Fram Capital, o qual vai desenvolver o parque de galpões a ser erguido no terreno que pertenceu à Ford, em São Bernardo do Campo (SP), estima começo das entregas do empreendimento em um ano e conclusão em 2024. Os investimentos totais na compra do terreno, obtenção de licenças e em obras somam R$ 1,3 bilhão.

Embora a maior parte dos recursos do segmento se destinem a localizações até 30 quilômetros da cidade de São Paulo, tem havido também desenvolvimento de projetos em outros Estados. “Quem mora no Pará ou no Amazonas também quer receber o produto em um dia, assim como ocorre em São Paulo. Isso resulta em uma avalanche de investimentos”, afirma Celina Antunes, presidente da Cushman & Wakefield.

A Log Commercial Properties é a empresa de galpões com maior diversificação geográfica do país. Considerando-se empreendimentos prontos e obras em curso, está presente em 39 cidades. Para este ano, a companhia estima investimentos de, aproximadamente, R$ 900 milhões. “Teremos um ano bem ativo, com investimentos e receita recordes. Vamos entregar quase 500 mil m2 de ABL \área bruta locável], a maior parte com obras já iniciadas”, diz o presidente da Log, Sergio Fischer. Do total a ser concluído, fatia de 70% a 80% já está locada.

Para o fundador da Barzel Properties Gestora de Recursos, Nessim Sarfati, há risco de excesso de oferta de galpões, daqui a dois anos, considerando-se que avanços tecnológicos para a movimentação de cargas podem resultar na necessidade de menor quantidade de m2. “Mas ainda há um fôlego grande para absorção de galpões”, diz Sarfati.

Bruno Mendonça, analista de mercado imobiliário do Bradesco BBI, afirma que a perspectiva ainda é de mais demanda do que de oferta de empreendimentos. Mas, assim como outros segmentos do mercado imobiliário, destaca Mendonça, o de galpões tem sido impactado pela pressão de custos de insumos.

Segundo o presidente da CBRE, Walter Cardoso, o total das operações de compra e venda de galpões, em 2022, tende a ser inferior ao recorde de R$ 8,7 bilhões registrado no ano passado. A queda é esperada devido ao aumento dos juros e à redução da captação de recursos por fundos de investimentos imobiliários (FIIs). Se houver negociação de algum portfólio inteiro de galpões, porém, o número de 2021 poderá ser superado, de acordo com Cardoso. Outra ponderação feita pelo executivo é que, em anos eleitorais, se há instabilidade, costuma ocorrer “corrida para imóveis”.



Fonte: [Valor Econômico