A vacância de condomínios logísticos no Brasil segue em queda, mas em ritmo lento. Já o preço cobrado pelas locações subiu 7,4% no país em um ano, acima da inflação. No Estado de São Paulo, onde está quase 50% da área de condomínios logísticos, a alta chegou a 8,94%.
Os dados são da consultoria JLL e apontam vacância de 9,8% no primeiro trimestre, recuo de 1 ponto percentual em um ano. Em São Paulo a vacância foi de 11,2%, menos 0,8 ponto. A consultoria CBRE , que também mensura os dados do setor, encontrou 10,9% de vacância no Estado, taxa estável.
André Romano, gerente de industrial e logística da JLL, alerta que os preços devem continuar subindo, porque novos galpões são mais caros. “A janela está se fechando para os inquilinos, temos pouca vacância nas coisas mais antigas.”
O setor de condomínios logísticos tem comportamento mais “controlado” do que o de lajes corporativas, explica Marcela Ramos, gerente sênior da CBRE, porque a velocidade de construção é maior. “Você aprova o empreendimento e em seis meses coloca de pé, para os escritórios são de três a quatro anos”. Desenvolvedores conseguem segurar e liberar novos projetos conforme demanda e preço.
A perspectiva da CBRE é de alta contínua dos preços em São Paulo neste ano, porque o novo estoque de galpões deve ser de até 850 mil m2, inferior ao de 2023. Para a JLL, o novo estoque em todo o país deve ficar estável sobre o ano passado.
A elevação do aluguel contribui para que regiões que não estavam tão viáveis para desenvolvedores, como Campinas e Jundiaí, voltem a ser, diz Rodrigo Couto, diretor da área industrial e logística da CBRE.
Elas disputam ocupantes com áreas com incentivos fiscais, caso de Extrema (MG). A reforma tributária deve bagunçar esse cenário. Como explica Couto, o benefício fiscal está garantido até 2032. É o suficiente para que a região continue demandada por ocupantes. Já os desenvolvedores estariam com um pé atrás. O problema não é conseguir locar agora, mas a incerteza sobre a venda do ativo, em alguns anos, para fundos de investimento imobiliário (FIIs).
A Fulwood desenvolve galpões na região e o CEO, Gilson Schilis, afirma que, para eles, é um investimento que segue “fazendo todo o sentido”. “Não só em Extrema, mas Pouso Alegre e Betim também”, diz. A empresa entregou um projeto em fevereiro em Betim e tem um outro previsto para Pouso Alegre.
A Fulwood tem hoje vacância de 5% e prevê 55 mil m2 em novas entregas no ano, em Guarulhos. Há mais 605 mil m2 no pipeline para os próximos anos, e Schilis conta que a empresa quer acrescentar outros 338 mil m2.
A demanda pela venda de ativos tem sido fraca, afirma, mas ele espera uma recuperação nos próximos meses, com mais interesse dos FIIs. Para Schilis, o valor da locação ainda está comprimido, ao se considerar que o custo de construção subiu “quase 60%” em cinco anos.
O entorno de São Paulo não deve perder atratividade. “As empresas estão vindo cada vez mais perto dos consumidores, para a distribuição ser mais eficiente, mesmo que pagando preços mais altos”, diz Ramos. Couto destaca que para grandes ocupantes, que precisam de mais de 50 mil m2 em um único condomínio, há hoje apenas duas opções disponíveis em um raio de 120 km da capital. “O mercado está com disponibilidade muito baixa em qualidade e tamanho”.
A GLP é uma das empresas que faz galpões para grandes ocupantes. Em 2023, alugou um espaço de 135 mil m2 para a Shein, em Guarulhos. Ao todo, atingiu 371 mil m2 em novas locações no ano, o maior volume do setor.
Mauro Dias, presidente da GLP no Brasil, diz que a empresa está investindo em áreas para entrega rápida. “No nosso fundo novo, o foco é o raio de até 15 km de São Paulo, vemos bastante potencial.” A operação urbana exige galpões menores e em locais estratégicos.
A companhia segue também com portfólio na região metropolitana. Para 2024, planeja entregar 144 mil m2, em Cajamar. A GLP começou o ano com vacância de 8%.
A CBRE projeta para o Estado de São Paulo uma queda de dois pontos na vacância neste ano, mais perto dos 9%. A JLL prevê estabilidade no indicador nacional.
Fonte: Valor Econômico
