O avanço do e-commerce no Brasil — que cresceu 10,5% em 2024, atingindo faturamento de R$ 204,3 bilhões — está aquecendo o segmento de condomínios logísticos. Nos últimos cinco anos, a oferta anual desses espaços mais que dobrou de tamanho e estima-se que, em 2025, serão construídos mais 2,9 milhões de metros quadrados (m²), que se somarão aos 34,4 milhões de m² em estoque dos chamados galpões de alto padrão. São empreendimentos planejados para atender às necessidades de empresas que operam com logística, armazenagem e distribuição de produtos.

Antes da pandemia, era ofertado 1 milhão de m² por ano. Outro indicador da ebulição do setor é a taxa de vacância, que está no menor patamar histórico, atingindo 7,9%, segundo dados da Jones Lang LaSalle (JLL), consultoria imobiliária global.

— O crescimento desse segmento dobrou durante a pandemia, puxado pela expansão do e-commerce — diz André Romano, gerente da divisão Industrial e Logística da JLL, lembrando que a instalação de novos data centers ajuda no crescimento de galpões.

BTG tem 4 fundos de logística

Os negócios vêm se multiplicando. A BTG Asset anunciou no primeiro trimestre um novo fundo para investir em um galpão logístico em Cajamar, na Região Metropolitana de São Paulo. Foi captado R$ 1 bilhão para erguer o novo complexo logístico em uma área de aproximadamente 742 mil m², localizado na Rodovia dos Bandeirantes. O terreno custará R$ 333 milhões.

Para os investidores do fundo, a rentabilidade-alvo das cotas sênior (para investidor institucional) é de IPCA mais 9% ao ano, o que torna a opção atraente em comparação com outros produtos de renda fixa.

Só a BTG Asset tem quatro fundos de logística, com 59 ativos que somam 3 milhões de m². Em cinco anos, a Asset chegou a R$ 12 bilhões investidos em ativos de logística, uma aposta ousada no setor.

— O conceito de galpão logístico mudou. Não se trata de um armazém antigo, longe de tudo, onde se armazenava mercadoria. Era essa a imagem na cabeça das pessoas. Os galpões se transformaram em plataformas logísticas, essenciais para controle de estoque das empresas. No Brasil, país continental, onde o modal rodoviário é o mais importante, eles tornam mais eficientes operações de delivery — diz Michel Wurman, sócio responsável pelo investimento imobiliário do BTG.

Disputa de gigantes

Grandes players do e-ecommerce vêm buscando cada vez mais espaço nesses condomínios logísticos. Um levantamento da Erea, consultoria especializada em galpões logísticos e industriais, mostra que o Mercado Livre já acumula 1,6 milhão de m² em galpões. E a busca segue em alta. O Mercado Livre será o inquilino da BTG Asset no novo condomínio em Cajamar. A empresa argentina já fechou contrato de locação por 12 anos, e o empreendimento deve começar a funcionar em 2026.

A Shopee, empresa de Cingapura, informou que já consolidou rede logística de 1 milhão de m² no país, com espaços em 24 estados. São 13 centros de distribuição nas regiões metropolitanas. No mês passado, a Shopee inaugurou em Pernambuco sua segunda unidade de centro de distribuição, somando-se a São Paulo, onde todo o processo de envio de produtos, desde o recebimento até a entrega final ao cliente, é feito no local.

Recentemente, a Shopee triplicou o centro de distribuição no Rio com a unidade em Duque de Caxias. Também foram realizados investimentos em automação que devem reduzir os prazos de entrega. O centro emprega mais de 800 pessoas, e a expectativa é ter mais de 2 mil empregos até o fim do ano.

Retrofit de galpão

Do lado das construtoras, a Goodman, grupo global com sede na Austrália, que atua tanto com galpões quanto com data centers, tem investido em galpões logísticos distantes até 15 km dos grandes centros, para a chamada “última milha” — quando o produto sai do centro de distribuição e chega ao cliente final. A empresa está no Brasil desde 2012 e tem foco em São Paulo.

Com escassez de terrenos na cidade, a Goodman trabalha inclusive com retrofit de prédios e áreas que já tiveram algum tipo de ocupação. Em Santo André, por exemplo, no ABC paulista, a empresa está investindo R$ 400 milhões na revitalização do espaço que abrigava a antiga fábrica da Rhodia. Em Interlagos, na Zona Sul, a Goodman comprou uma fábrica desativada da Avon para transformar em galpão.

— Construímos e fazemos a gestão. Sempre há demanda para bons projetos, galpões bem localizados, com espaço para que os veículos possam entrar, sem causar impacto no trânsito ao redor, e área de descanso para funcionários — diz Edith Bertoletti, diretora executiva da Goodman Brasil.

O grupo Engemon, com sede em São Paulo e especialista em construção, infraestrutura e operação de data centers, vê uma aceleração na busca por data centers e tem seis projetos em construção nos estados do Rio, São Paulo, Sergipe e Brasília, historicamente, o maior número de sua carteira. Só na construção civil desses locais o investimento soma R$ 1 bilhão nos próximos 16 a 18 meses.

A empresa já tem 50 data centers em operação e mais de 40 construções no portfólio, e as perspectivas são positivas: a expectativa de crescimento anual do setor no Brasil é de até 15%.

— O Brasil reúne condições estratégicas para se tornar um hub global de data centers com o avanço da transformação digital, crescimento da inteligência artificial e a busca por soluções energéticas sustentáveis. Esses fatores têm colocado o país no radar global de grandes investimentos em infraestrutura de dados — observa Marcus Vinícius Oliveira, gerente de projetos estratégicos da Engemon.

‘Vieira Souto ou Faria Lima’

São Paulo concentra 51% dos condomínios logísticos do país, segundo a JLL, mas eles vêm se espalhando pelo país com a expansão de vendas on-line. Minas Gerais tem 10,3% da área total, e o Rio surge em terceiro, com 8,8%. Em São Paulo, a cidade de Cajamar está sendo chamada de “Vieira Souto ou Faria Lima dos condomínios logísticos”, por acumular empreendimentos triple A, com pé direito de 11 metros de altura e espaço para manobras de carretas, que tornam a operação eficiente.

Cajamar tem 4 milhões de m² desses galpões, mais do que toda a Colômbia, com 3 milhões de m².

O município tem localização estratégica, perto de grandes rodovias, como Anhanguera e Bandeirantes, e do Rodoanel, é próximo de São Paulo (29 km) e a prefeitura oferece incentivos fiscais para atrair galpões logísticos. Nesses condomínios estão empresas como Mercado Livre, Amazon e Magazine Luiza.

No fim de 2024, o Magalu criou uma empresa de logística: o Magalog. O grupo investiu quase R$ 1 bilhão no setor, nos últimos seis anos. Tem 21 centros de armazenamento, distribuídos em 17 estados, que somam 930 mil m².

Juros altos atrapalham

Assim como afeta toda a economia, os juros altos atrapalham o setor de condomínios logísticos. Vitor Oliveira, chefe de pesquisa e produtos da Erea, lembra que o ciclo de investimentos leva dois anos. Portanto, as entregas de galpões previstas para 2025 ainda refletem custo mais baixo, antes da alta da Selic. Já os projetos previstos para 2026, se não tiverem um locatário-âncora, encontram dificuldade de obter recursos e, quando obtêm, o funding é mais caro.

— Projetos aprovados que não conseguem fechar capital sequer iniciam obras, e a oferta encolhe — explica Oliveira.

Além disso, com taxa de vacância baixa, aumento do custo das obras e inflação, o aluguel vem subindo, diz Oliveira. Em Cajamar, o preço do aluguel por m² já chega a R$ 40, alta de 66% desde 2019.

Para Wurman, do BTG, independentemente das condições econômicas, a tendência para o setor é de crescimento, diante da alta do consumo. Ele lembra que o México tem mais de 100 milhões de m² de condomínios logísticos, enquanto apenas a cidade de Los Angeles, nos EUA, tem 110 milhões de m².

— Vamos ver a descentralização dos galpões no Brasil. Onde houver PIB haverá galpão logístico para atender o público — diz Wurman.

Fonte: O Globo / Foto: Edilson Dantas