As operações de compra e venda de galpões logísticos e industriais somaram R$ 4,64 bilhões de janeiro a outubro, valor 66% superior ao mesmo período de 2023, segundo levantamento feito pela consultoria Binswanger. Em área comercializada, o aumento é de 49%, para 1,47 milhão de metros quadrados.
No período, os maiores compradores de ativos, de acordo com a consultoria, foram o BTG Pactual, XP, Patria, Mauá Capital e Capitânia.
O levantamento não inclui a venda de galpões da GLP para o fundo BTG Pactual Logística por R$ 1,77 bilhão, anunciada ainda em outubro. Segundo a consultoria, a data de fechamento do negócio e a falta de alguns detalhes da operação impediram a sua contabilização. Se fosse incluída nos dados, o incremento no valor comercializado seria de 129% em relação a 2023.
A situação positiva, no entanto, perdeu força. “O ambiente para captação dos fundos de investimento imobiliário (FIIs) tornou-se desafiador”, diz Tomaz de Gouvêa, sócio-gestor de fundos imobiliários da MAG Investimentos, com o aumento da taxa de juros. Ele prevê desaceleração do mercado.
A Selic de hoje, a 11,25% ao ano e com sinalização de continuar subindo, bate de forma bem diferente dos 11,75% com expectativa de queda de janeiro. O Ifix, índice de referência dos FIIs, recuava 4,60% neste ano, até terça-feira (19).
Rodrigo Abbud, sócio e diretor de real estate do Patria, ressalta que neste momento há menos oferta de capital para fazer essas compras. Porém, o capital escasso também indica menos concorrência, afirma. “É sempre melhor comprar nos momentos mais difíceis, mas também é o momento mais difícil para arrumar capital”, pondera, ressaltando que a gestora “não pode parar as atividades diárias por conta da oscilação do mercado”.
Hilton Rejman, presidente executivo da Brookfield Properties, afirma que, para os fundos, não compensa captar mais dinheiro, porque não conseguiriam vender suas cotas do mercado depois. Já seu negócio, que conta com investimento estrangeiro, é “contra-ciclo”. “Além de ter comprado galpões em operação, temos comprado também terrenos pra fazer desenvolvimento ‘greenfield’ (do zero)”, diz.
Simone Santos, sócia-diretora da Binswanger, enxerga motivos para que as transações continuem com volumes altos, mesmo nesse cenário. Segundo ela, há ativos com aluguel defasado, e existe oportunidade de adquiri-los e lucrar com o aumento do preço, renegociando as locações.
O preço médio da locação dos galpões, por metro quadrado, ultrapassou pela primeira vez os R$ 26, no terceiro trimestre. Está em R$ 26,35. O preço do metro quadrado vendido também subiu, em 20%, para R$ 3.388.
A depender do local, os valores são ainda maiores. João Toazza, sócio-diretor da gestora Hedge, conta que R$ 30 já é um piso para locação na grande São Paulo. A área de logística é onde a empresa mais tem apostado nos últimos meses, de acordo com ele.
A Brookfield deve começar até o fim do ano a construção de um segundo galpão dentro do aeroporto de Guarulhos, com 100 mil metros quadrados. Ali, o preço pedido é de R$ 95 por metro quadrado, o triplo do cobrado fora do terminal, conta Rejman.
Segundo Santos, o estoque de galpões está baixo, o que deve motivar, no ano que vem, investimentos em BTS (“built to suit”, galpões feitos sob medida) e na pré-locação de ativos, quando os contratos são fechados ainda na construção dos espaços.
Toazza vê futuro no desenvolvimento de galpões em áreas que hoje ainda não têm preço convidativo, como na região de Campinas (SP). “Assim como nos escritórios algumas empresas vão sair da Faria Lima e ir para a Chucri Zaidan, essa é tendência no segmento de galpões”, afirma. Isso só deve acontecer, no entanto, quando o preço dessas áreas alternativas também subir, acompanhando o aumento da demanda, o que vai viabilizar a expansão dos projetos.
Para Gouvêa, uma saída para os FIIs é recorrer ao “seller finance”, quando o vendedor financia a aquisição a prazo pelo fundo.
Fonte: Valor Econômico
