O isolamento social decorrente da pandemia de covid-19, o consequente crescimento do “e-commerce” e o aumento da demanda por galpões por parte de grandes varejistas fizeram com que, pela primeira vez, as operações de compra e venda do segmento superassem as de escritórios, segundo o presidente da consultoria CBRE, Walter Cardoso.

A participação de galpões, no total das operações, saltou de 32%, em 2020, para 44%, considerando-se os R$ 18,3 bilhões em negócios fechados até 23 de novembro. Já a fatia de escritórios caiu de 40% para 31% do total. Os outros 25% incluem ativos como shoppings e hotéis.

Nas estimativas da CBRE, o total investido em aquisições de imóveis industriais e logísticos chegará ao recorde de R$ 8,7 bilhões no acumulado deste ano. Se considerados os R$ 8 bilhões em operações fechadas até o último dia 23, o número já supera o recorde anterior, de R$ 7,5 bilhões dos 12 meses de 2020.Fundos imobiliários responderam por 94% das aquisições, ante 87% no ano passado. Há mais R$ 700 milhões de negócios de galpões em fase de “due dilligence” (auditoria de dados), com conclusão prevista até o fim de 2021.

A mudança de hábitos de consumo que levou ao aquecimento da demanda por galpões é “irreversível”, na avaliação do presidente da CBRE, e não há risco de excesso de oferta no Estado de São Paulo nem no mercado nacional. Segundo Cardoso, a pandemia resultou em mudanças “exponenciais” de hábitos da população brasileira, com avanço, em um ano e meio, do ritmo que se esperava para o comércio eletrônico em dez anos.

A consultoria estima que a absorção bruta de galpões supere, neste ano, em São Paulo, os 2,3 milhões de m2 de 2020. Até setembro, o total somou 1,8 milhão de m2. A absorção líquida, que mede a diferença entre áreas contratadas e devolvidas, foi de 854 mil de m2, em nove meses, e deve ultrapassar o 1,3 milhão de m2 do ano passado. Na pior das hipóteses, ou seja, a repetição do desempenho de 2020, a taxa de vacância poderá chegar ao patamar de 13% a 14%, considerando-se o novo estoque de galpões estimado de 1,7 milhão de m2.

Mas não é o que o diretor industrial e de logística da CBRE, Francisco Migueli, espera diante do ritmo de locações de galpões que vem ocorrendo. “Há uma mudança do padrão de consumo”, afirma Migueli. Depois de longo período de estagnação dos preços de locação de galpões, regiões mais demandadas pelos ocupantes, como Cajamar e Guarulhos apresentam a altas de 10% a 15% dos valores.

Em outubro, a GTIS Partners anunciou a maior operação de aquisições realizada, neste ano, no mercado de galpões. A gestora comprou quatro galpões de padrão triple A por R$ 1,37 bilhão, por meio de seu fundo de logística - R$ 717,3 milhões - e de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) - R$ 655,5 milhões. Localizados a menos de 30 quilômetros da capital paulista, os ativos pertenciam a dois outros fundos geridos pela própria GTIS.

A GLP - maior empresa de galpões com atuação no Brasil - foi uma das principais vendedoras de ativos, no mercado, negociando projetos com o ciclo considerado maduros em seu portfólio, conforme o presidente da CBRE.

No mercado, metade do valor transacionado nos negócios de compra e venda de galpões se refere a ativos situados até 120 quilômetros de São Paulo. Levando-se em conta os R$ 200 milhões em operações com conclusão prevista para ainda em 2021, o total chegará ao recorde de R$ 4,2 bilhões. Os empreendimentos considerados mais atrativos são No mercado, metade do valor transacionado nos negócios de compra e venda de galpões se refere a ativos situados até 120 quilômetros de São Paulo. Levando-se em conta os R$ 200 milhões em operações com conclusão prevista para ainda em 2021, o total chegará ao recorde de R$ 4,2 bilhões. Os empreendimentos considerados mais atrativos são galpões industriais, refrigerados e logísticos tradicionais de padrão triple A até 30 quilômetros da capital paulista.

Demais regiões responderam pelos outros 50%, ou seja, por R$ 4 bilhões. Operações de galpões de Minas Gerais ficaram com a fatia de R$ 1,6 bilhão, seguidas pelo raio de 60 quilômetros do Rio de Janeiro (R$ 500 milhões) e por Pernambuco (R$ 400 milhões). O R$ 1,5 bilhão restante está distribuído em outros mercados.

Dois meses atrás, a CBRE avaliava que o volume de transações de galpões poderia chegar, neste ano, a R$ 10 bilhões, no país, mas alguns negócios foram postergados com a piora do cenário.

Considerando-se todas as classes de ativos incluídas no levantamento da CBRE - escritórios, galpões, shopping centers, hotéis, varejo e “multifamily” (propriedades com apartamentos para locação), a CBRE estima em R$ 21,6 bilhões, neste ano, o total de negócios de compra e venda - R$ 18,3 bilhões concluídos e os R$ 3,3 bilhões negócios com expectativa de fechamento até o fim do mês. Se o número projetado para o acumulado de 2021 for confirmado, haverá queda de 6% ante os R$ 23 bilhões de operações em 2020.

“Houve desaceleração no ritmo de compras no segundo semestre”, diz o presidente da CBRE. A principal razão para a queda foi o aumento dos juros, que prejudicou a captação de recursos por fundos imobiliários, a partir de meados do ano, de acordo com Cardoso. Esses investidores responderam por 77% das aquisições de ativos, em 2021, ante 83% no ano passado. Companhias de propriedades comerciais seguem firmes nas pontas de compra e venda de imóveis e no desenvolvimento de galpões.

Operações relacionadas a escritórios concluídas somaram R$ 5,6 bilhões até 23 de novembro. Na terça-feira, a Syn (ex-CCP) anunciou a venda de fatias de empreendimentos de escritórios para a Brookfield pelo total de R$ 1,78 bilhão, incluindo os ativos FL Financial Center, Faria Lima Square, JK 1455 e Miss Silvia Morizono.



Fonte: Valor Econômico